(破产)深圳宝安桥头工业区A座富鑫楼1-17层及夹层、B座富源楼1-1...

发布时间: 2020年6月5日 14:31

  

关于深圳市世纪伟鑫实业有限公司两栋不动产的

竞买公告

 

深圳市企业破产学会接受深圳市世纪伟鑫实业有限公司(以下简称“世纪伟鑫公司”)管理人的委托,将于2020年6月22日8时至2020年6月23日18时止(延时的除外)在京东网络竞价平台上(网址:http://sifa.jd.com/)进行公开竞价活动,现公告如下:
    一、拍卖标的
    深圳市宝安区福永街道桥头社区桥头工业区宿舍A座富鑫楼1~17层及夹层、B座富源楼1~13层酒店物业(不包括物业内动产、风机盘管等附表物品、以及(2015)深福法执字第13671号案查封物品)。拍卖价:
241,944,915.20元,保证金:12,097,245.76元,增价幅度:50万元及其整数倍。
    二、咨询、展示看样的时间与方式

自本公告发布之日起至拍卖结束前(节假日除外)接受咨询,联系人:邱先生、赵女士,咨询电话:18676385461、19874708931。有意者可自行看样,或与联系人预约安排了解详情。

三、标的已知优先购买权人:无。

拍卖标的如若存在优先购买权人,优先购买权人参加拍卖的,应于拍卖活动开始3个工作日前向上拍机构或管理人提交合法有效的证明(登记的证件信息必须与京东实名认证相一致),资格经本上拍机构或公司确认后才能以优先购买权人的身份参与拍卖,逾期不提交的,视为放弃对本标的物享有优先购买权。本标的优先购买权人未参加拍卖,亦视为放弃优先购买权。
    四、对上述标的权属有异议者,拍卖开始前3个工作日与管理人联系。与本标的物有利害关系的当事人可参加拍卖,不参加拍卖的请关注本次拍卖活动的整个过程。

五、拍卖方式

(一)竞价从起拍价开始以递增出价方式竞价,增价幅度:50万元及其整数倍,竞买人以低于起拍价出价的无效。

(二)本次竞价活动设置延时出价功能,在竞价活动结束前,每最后5分钟如果有竞买人出价,就自动延迟5分钟。

(三)本次拍卖保留价为起拍价。

六、保证金与余款交纳

第一次出价前,意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证(已注册京东账号需通过实名认证),在线支付竞买保证金,支付后系统自动冻结该笔保证金。竞价成交的,本标的物竞得者(以下称买受人)冻结的保证金将自动转入管理人指定账户(户名:深圳市企业破产学会,开户银行:平安银行深圳金田支行,账号:15000095029049),竞价结束后,未能竞得者的保证金以及竞价未成交的(即流拍的)竞买人的保证金在竞价活动结束后即时解冻退还,保证金冻结期间不计利息。

竞价成交后,买受人应于成交之时起15日内将竞价成交价余款(扣除保证金后的余款,过节假日顺延)缴入管理人指定账户(户名:深圳市世纪伟鑫实业有限公司管理人;账号:79170078801400001806;开户行:上海浦东发展银行深圳分行营业部),注明“破产案号:(2018)粤03破15号;款项性质:拍卖尾款”。逾期则视为买受人违约,竞买保证金不予退还。

七、移交与过户

买受人在交齐所有成交款后3个工作日内(过节假日顺延)(凭付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件)同管理人一起到深圳市企业破产学会(地址:广东省深圳市中银大厦B座8N)办理交接手续并签署《拍卖成交确认书》。

拍卖成交后,由管理人配合买受人到相关主管部门办理产权过户手续。拍卖成交时,成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费;过户时所产生的转让双方的一切税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等)、应补地价、土地出让金均由买受人承担。上述一切税、费、应补地价、土地使用费的具体金额由竞买人自行向相关主管部门咨询。拍卖标的所涉及的水、电、煤气、管理费等相关未了受法律保护的债务均由买受人承担。买受人在承担后不得据此主张拍卖无效或向管理人、上拍机构索偿。

八、风险提示

(一)标的物特殊情况说明

1. A座富鑫楼为地上18层、地下1层的建筑,管理人勘查现场时发现18层之上仍存在一层建筑物,为进一步核实此层建筑物的情况与权属,管理人向有关部门调取了深圳市宝安区处理历史遗留生产经营性违法建筑申报材料,据其中2007年6月的测绘报告显示,A座富鑫楼存在“屋面层”,面积为236.26平方米(另标注水池不计面积),在申报材料中系A座富鑫楼整栋的公用分摊建筑面积,该分摊建筑面积已登记在1至18层及夹层的房产证面积中。即,所谓的“屋面层”并不属于单独有房产证的“一层”,而是A座富鑫楼整栋的公用分摊部分,详见评估报告。

2. 根据《建设用地规划许可证》,A座富鑫楼、B座富源楼地下部分面积分别为1482.14平方米、870.2平方米,未包含在地上建筑物的产权证面积中,亦无单独的产权证。评估机构根据现场勘查,认为地下面积实际为地上面积配套停车、设备等用房,故评估机构此次评估设定将地下面积分摊至地上面积,具体为A座富鑫楼1~17层及夹层可分摊配套的地下面积1418.35平方米、B座富源楼1~13层分摊配套的地下面积870.2平方米。请有意竞买者仔细阅读评估报告,地下部分价值以评估报告中的描述为准。

3. 目前有2家异议人对此标的物提出了共3份异议,对拍卖标的部分建筑面积、加建面积及部分土地使用权提出异议,管理人依法审核后均不予确认,详细异议内容及管理人审核意见为:

001异议人深圳市桥头股份合作公司(下称“桥头公司”)主张:A座富鑫楼第1层部分建筑用地属于其所有,包括福桥大酒店大堂部分用地(约350.24平方米)、大堂前雨棚用地(约193平方米)及雨棚两边过道用地(约500平方米)均为其所拥有的集体所有制土地,该地块分别于2010年以《补充协议》约定租给世纪伟鑫公司使用。管理人认为,拟处置的A座富鑫楼房地产权属清晰、界址点明确,根据2007年6月的测绘报告中宗地附图,界址点坐标如下:

编号

X坐标

Y坐标

J181

36152.94

89476.58

J182

36173.18

89493.08

J183

36181.62

89499.51

J2156

36188.99

89504.16

J229

36159.52

89546.08

J230

36117.21

89520.00

A座富鑫楼房地产系世纪伟鑫公司在(2009)深宝法民三初字第1118号《民事调解书》中以物抵债取得,并于2009年9月15日登记至世纪伟鑫公司名下,该宗地有清晰的界址点坐标,土地界线明确。而异议人既未能提供证据证明异议部分与拟处置财产存在关联性,亦未能提供充分的权利证明材料,在没有相反证据足以推翻的情况下,应当以生效的《民事调解书》及不动产登记信息确认的权属为准。因此,该异议不成立。

002异议人黄义贵主张:A座富鑫楼第1至17层与夹层及B 座富源楼第1至13层的实际建筑总面积比世纪伟鑫公司持有的相应房地产证所登记的面积多4381.56平方米,该4381.56平方米非办证时测绘误差造成,而是异议人持有的财产权益。管理人认为,拟处置的A座富鑫楼、B座富源楼房地产权属清晰,系世纪伟鑫公司在(2009)深宝法民三初字第1118、1117号《民事调解书》中以物抵债取得,并于2009年9月15日登记至世纪伟鑫公司名下。异议人既未能提供证据证明“4381.56平方米”异议面积真实存在,亦未能提供充分的权利证明材料,在没有相反证据足以推翻的情况下,应当以生效的《民事调解书》及不动产登记信息确认的权属为准。因此,该异议不成立。

003异议人黄义贵主张:A座富鑫楼19层及19层以上的物业(约1050平方米)是异议人持有的财产权益。管理人认为,拟处置的A座富鑫楼房地产权属清晰,系世纪伟鑫公司在(2009)深宝法民三初字第1118号《民事调解书》中以物抵债取得,并于2009年9月15日登记至世纪伟鑫公司名下。异议人既未能提供证据证明“19层及19层以上的物业”真实存在,亦未能提供充分的权利证明材料,且如上所述,18层之上的一层建筑物为“屋面层”,是A座富鑫楼整栋的公用分摊部分,异议人无权对屋面层提出任何主张。因此,在没有相反证据足以推翻的情况下,应当以生效的《民事调解书》及不动产登记信息确认的权属为准,该异议不成立。

综上,本次竞价标的范围为不动产权登记及其他相关法律文书所确定的合法面积。有意竞买人应自行查看是否存在超出合法面积等情况并自行评估上述异议对标的物及竞买可能造成的影响及风险,管理人的上述审核意见均不构成对标的物的任何担保。根据相关法律规定及司法解释,相关权利人对管理人审查意见有异议的,可以采取诉讼等法律程序主张权利,后续相关权利人如因此启动诉讼等法律程序所产生的法律后果由买受人概括承受。

4. 目前管理人收到5份取回权申请,管理人依法审查后2份不确认、3份认为无法出具意见,申请内容及处理意见为:

申请人001号吴斌、002号王树银分别根据(2015)深宝法民二初字第6340号、(2017)赣1103 民初809号民事判决书向管理人申请取回判决应由世纪伟鑫公司等主体返还的物品,物品详见附件民事判决书清单;申请人005号黄义丰根据《代物清偿协议书》向管理人申请取回《清偿物明细表》所列物品。取回权成立的前提为债务人占有不属于债务人财产,因管理人未接管到标的物,无法得知标的物内是否存在前述清单、明细表所列物品,进而无法审查。请有意竞买人仔细查阅民事判决书清单及《清偿物明细表》【见附件2】,充分考虑有关物品(如在标的物房产内)如被返还后对标的物现状的影响及风险。

申请人003号吴斌、004号官章青申请人分别主张取回B座富源楼870.20平方米地下室、A座富鑫楼1482.14平方米地下室,申请依据为世纪伟鑫公司与其签订的以地下室抵债的协议。因申请人未能提供证据证明已取得地下室的所有权,故管理人对取回权申请不予确认。目前取回权申请人均未提起确认取回权的诉讼。有意竞买人应自行评估取回权申请对标的物可能造成的影响及风险,管理人的意见不构成对标的物的任何担保。根据相关法律法规及司法解释,相关权利人对管理人取回权审查结论有异议的,可以采取诉讼等法律程序主张权利,后续相关权利人如因此启动诉讼等法律程序所产生的法律后果由买受人概括承受。

5. 2019年9月6日,管理人收到深圳市福田区人民法院(2015)深福法执字第13671号函,告知申请执行人李文君保全了深圳市鹏福大酒店有限公司的现场物品,而现场物品存放地址为深圳市宝安区福永街道桥头社区桥头工业区AB座房产。法院查封物品包括变压器两台、实木单人沙发、实木三人沙发、龙椅一套、玉石屏风一张、水晶吊灯一盘。请竞买人自行评估该函内容对标的物等可能造成的影响及风险,管理人的意见不构成对标的物的任何担保。

6. 根据深圳市宝安区福海街道房屋租赁管理所提供的房屋租赁登记备案信息显示,世纪伟鑫公司曾就拍卖标的分别与深圳福鑫运达实业有限公司、深圳市宝安区福永轩逸休闲会所、林柱齐签订了五份房屋租赁合同,详见下表:

出租人

原承租人

合同备案号

租赁物业

月租金(元/米2

原租赁期限

世纪伟鑫公司

深圳福鑫运达实业有限公司

宝CM045288(备)

A座富鑫楼01层102室,B座富源楼01层102室

16

2014/2/1至2022/1/31

深圳福鑫运达实业有限公司

宝CM045290(备)

A座富鑫楼01层101室、05~17层,B座富源楼05~11层

16

2014/4/1至2022/3/30

深圳福鑫运达实业有限公司

宝CM045289(备)

A座03层、04层,B座03层

16

2014/3/1至2022/2/28

深圳市宝安区福永轩逸休闲会所

宝CM045287(备)

B座12层、13层

16

2014/4/1至2022/3/30

林柱齐

宝CM045286(备)

A座02层,B座01层101室、02层、04层

18

2014/4/1至2022/3/30

《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”根据上述法律规定,上表中房屋租赁合同依法已于2018年3月1日起解除。

7. 自破产受理之日至今,标的物一直被深圳市福桥大酒店有限公司等第三方占有使用,管理人尚未接管到标的物。此次网络竞价依标的物现状进行处置,请有意竞买者亲自实地查看,包括查看占有使用情况、建筑物结构、面积、具体情形等是否与产权证或测绘报告记载一致等,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,责任自负;成交后由买受人自行负责清场和接收,管理人不负责过户、清场及交付。

8. 《中华人民共和国物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”据此,2018年7月12日,管理人代表世纪伟鑫公司起诉各已知占有人,请求法院判令各被告腾退、搬离标的物等,案号:(2018)粤03民初2658、2669、2680号,截至本公告作出之日,前述案件中:(2018)粤03民初2658号案一审民事判决已生效,法院支持了世纪伟鑫的诉讼请求;(2018)粤03民初2680号案已于2020年3月27日开庭审理,(2018)粤03民初2669号案定于2020年9月10日开庭审理,有关案件进程可咨询管理人。签署《拍卖成交确认书》并缴纳拍卖成交全款之前的占有使用费等款项费用属于世纪伟鑫的财产,不在本次网络竞价的标的物范围内,签署《拍卖成交确认书》并缴纳拍卖成交全款之日起(不含当日)是否发生占有使用费等款项费用、发生的金额等均由买受人自行判断和处置。

9. 破产受理之后标的物之上欠付的财产税类税款(包括但不限于土地使用税、房产税等及由此产生的滞纳金、罚款等)由买受人承担,请有意竞买者自行向税务部门咨询欠税情况,并充分考虑其对竞买过户等事宜的影响并自行承担后果,参加竞买视为自愿承担前述欠税。

破产受理之前标的物之上欠付的税款1,493,903.88元已经深圳中院裁定确认,其中税款债权1,196,411.27元、普通债权297,492.61元。拍卖所得价款在按照法定顺序进行清偿时存在不足以清偿上述税款的可能性,有意竞买者应自行咨询税务部门,并充分考虑不足额清偿税款对过户等事宜可能产生的影响并自行承担后果。

10. 本次拍卖系标的物的第四次公开拍卖,前次拍卖因买受人悔拍而并未实际成交。2020年5月9日,前次拍卖买受人深圳市青龙投资发展有限公司(下称“青龙公司”)向管理人邮寄提交了《关于缓交拍卖尾款的申请》,管理人在报告深圳中院后于当日回复青龙公司,告知其拍卖公告信息披露完整,并强调买受人应在当日依公告支付拍卖尾款。2020年5月18日,青龙公司再向深圳中院、管理人邮寄提交了《关于代付拍卖尾款的函》等函件,申请3个月内支付尾款,同日,深圳中院组织听证调查并在听证会上明确告知青龙公司不同意延期支付尾款的申请。根据拍卖公告,青龙公司逾期支付尾款,视为违约,竞买保证金不予退还并重新进行拍卖。

管理人再次提示意向竞买人,请仔细阅读拍卖公告所披露的关于标的物的各项事实、现状,自行现场看样或联系管理人现场看样。

11.2020年5月6日,桥头公司向管理人邮寄提交《关于要求委托测绘世纪伟鑫公司实际占有使用土地面积并尽快归还多占集体土地的紧急申请》,要求:1、立即委托有相关资质的测绘单位对世纪伟鑫公司A208-0854宗地实际占有使用的用地范围进行测绘,对于超出2009年6月11日办证宗地图范围以外的集体土地立即归还,并自行拆除地上建筑物。2、归还其出租给世纪伟鑫公司用于扩建酒店大堂的350.24平方米集体土地面积,并自行拆除该土地面积上的建筑物。

2020年5月18日,深圳中院组织了听证调查,管理人再次强调了拍卖范围为产权证所载面积土地使用权及房屋所有权,对于不在证载范围内的部分,则不属于拍卖标的,因管理人未能接管世纪伟鑫公司财产,相邻关系问题应在拍卖处置后由桥头公司与新的买受人协商。桥头公司在多次变更陈述后最终表示,提出异议的350.24平方米在世纪伟鑫公司产权证范围内、193平方米不在产权证范围内。深圳中院也已明确告知桥头公司异议的350.24平方米在世纪伟鑫公司产权证记载范围内,则申请测绘没有理由,异议的193平方米不在产权证记载范围内,则与本次拍卖无关。

2020年5月20日,自称债务人实际控制人的黄义银表示愿意配合测绘并承担测绘费用。此前各方均不配合管理人接管世纪伟鑫公司财产及其他管理人工作,因产权证记载的权属清晰、原测绘报告记载的界址点明确,管理人按产权证及原测绘报告记载情况拍卖符合法律及破产财产变价方案的规定;若现阶段各方能够配合测绘、愿意承担测绘费用且能够达到测绘条件,管理人将申请深圳中院同意委托测绘机构测绘。需要说明的是,此次“测绘”指的是将上述原测绘报告的界址点与现场位置做对应等工作,此次测绘(如进行)不影响按现状拍卖,意向竞买人应仔细阅读本公告并充分考虑测绘工作及测绘结果可能产生的影响,一旦参与竞买,即视为愿意承担测绘的后续工作及影响。

2020年5月20日,黄义银表示桥头公司在世纪伟鑫公司物业现场加建挡板。经管理人现场察看,A座富鑫楼正门前雨棚下方加建了高约3米的一排挡板,将主体建筑与其他区域作明显区分,具体情况以现场看样为准。

(二)竞买人应当具备完全民事行为能力。竞买人也可根据《竞买须知》相关规定委托代理人(具备完全民事行为能力的自然人)进行竞买。

(三)竞买人竞价前应向工商、税务、外管、商务等政府部门,对标的物的权属、能否过户、过户要求和流程、税费缴付的标准及起止时间,以及其他须注意的事项进行咨询,因法律、政策原因或其他原因导致不能过户的风险由竞买人承担。

(四)本次网络竞价所涉标的物,全部依其现状进行处置,以实物现状为准。现状是指看样时点标的物的质量、数量、新旧程度、占有使用情况、建筑物结构及面积等与产权证及测绘报告记载是否一致、是否存在加建等现实状况,至竞价时点竞买人没有异议,则表示竞买人认可看样时点与竞价时点标的现状一致。请拟报名参与竞价的竞买人充分考虑标的显性和隐性的瑕疵风险以及市场价格的波动,谨慎选择,慎重决定。管理人、上拍机构、京东网络竞价平台不承担对标的物的瑕疵保证或任何担保。有意者请亲自实地看样,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,责任自负。

(五)本次网络竞价所涉标的物已知的标的物属性、抵押、查封、担保、侵权等情况已经公示,买受人需自行承担标的物存在的全部权利瑕疵风险及其他未知相关风险,如应充分考虑解除抵押、查封所需时间对标的物过户可能产生的影响并自行承担相关风险。如果因标的物存在权利瑕疵或其他原因导致交易行为无法顺利完成的,管理人与网络竞价平台不承担任何责任。对于已经公示披露的权利瑕疵及风险,竞买人仍参与竞买则视为对本标的物权利瑕疵及风险的确认,责任自负。

(六)管理人、上拍机构对此次竞价标的物所作的说明和提供的图片、文字资料等,仅供竞买人参考,不构成对标的物的任何担保,不作为对竞买人参与此次竞价的建议,仅提供竞买人参考。(特别提醒:有意者请亲自实地看样,未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认,竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵,责任自负。)

(七)因标的物本身价值较高,起拍价、保证金、竞价成交数额较大。为避免在线支付的过程中,因银行限额而导致无法支付的问题,请根据《竞买须知》相关规定进行充分准备。

九、本次网上公开拍卖《拍卖公告》、《拍卖须知》、《标的物介绍》等标的物相关文件已在京东网资产拍卖网络平台公开展示,请仔细阅读。上拍机构已就前述相关标的物相关文件的所有条款向竞买人如实告知并做出详细说明,竞买人知悉并同意接受前述文件的全部条款和内容,竞买人和资产处置方双方不存在任何歧异和误认,竞买人承诺不再对前述文件的条款提出任何异议。

十、竞买人在拍卖前请务必仔细阅读相应标的拍卖须知、标的详情。

十一、本公告其他未尽事宜,请向管理人咨询。

咨询电话:19874708931;18676385461

联系地址:深圳市福田区金田路4028号荣超经贸中心1410室

凡发现竞价中有违规行为,可如实举报。

京东技术咨询电话:4006229586

此公告在“京东网”上发布,网址: http://sifa.jd.com/

深圳市企业破产学会

二〇二〇年六月五日

 

  

所含标的物